物业费是最大问题
“收费难”成了各物业公司最头疼的问题。“对服务不满意”是大部分业主不愿交费的原因。而部分业主是抱着侥幸心理,觉得“反正不是我一家没交。”
实际上,物业管理目前并不是一个成熟的行业。各物业公司之间存在差距,内部管理上也有很多问题。而物业本身的管理确实是存在难度的,这一行业的服务性强,从业人员很多学历水平低,流动性强,心情、态度等服务因素可变性大,导致了部分物业公司管理不善,问题频出。
而“收费难”问题,无论是公开透明还是接受监督,都有一个成本问题,交流需要成本,更正问题也需要成本。但是,这些应该都是必要的成本,因为只有共赢才能获取长远利益。目前一些业主和物业的纠纷,大多是只争夺眼前利益的结果。
车位问题
近两年有关小区车位“只售不租”等问题的投诉时有发生,有的物业向业主“强租”车位,业主需签订租期20年的合同,一次性就交12万元租金,几乎与售价相当。相关数据统计,真正在小区购买停车位的车主只占20.7%,租小区车位停车的占46.1%。车位“只售不租”的问题因此格外凸显。
据悉,最初开放商卖房时,不少小区对外宣传都是停车位“可租可售”,以此吸引买房者,等业主入住之后,就变成了“只售不租”,不买就不能停车。
就此类问题,法律界人士认为,地上车位属于小区内的公共产权,开发商和物业无权买卖。地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。目前,还没有出台有关车位销售价格的相关规定。
物业服务的时效性
当业主的住宅出现质量问题时,物业迟迟不予解决是让业主较为不满的一点。调查显示,在不少小区都存在这样的现象,个别业主借对物业的服务不满意,不交或者拖欠物业费。对此,专家表示,不建议业主采取这样的做法。因为《物业管理条例》中规定,业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意,业主可保留相关证据,向业主委员会反映,甚至是提起法律诉讼。同样,如果物业认为业主做法不妥,也应该通过法律途径解决。
广告收益该归谁
近年来,关于小区共建面积广告和租赁收入的话题逐渐引起广大业主的注意。有不少住宅小区的公告栏、电梯间、甚至走廊都充满了各种各样的广告,物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入,但对小区广告收入关心过的业主少之又少。
物业公司有没有权利在小区内做广告?收入应该怎么处理?对此,法律界人士认为,根据《物业管理条例》的相关规定,利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的,应当经相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
违规装修惹争议
近年来,随着城市化进程的加快,越来越多的小区建成投用,有关房子违规装修的话题也成为了热点。而面对各种违规装修,小区物业表示“没有执法权,自己很难办。”而业主则表示,“我们交了物业费,遇到问题找物业解决理所应当。”在这里,物业公司也表示如果发现小区业主违规装修,物业人员及时介入调解,并要求整改,问题一般都能解决。但是,如果遇到拒不配合的业主,物业公司能做的也只是向相关主管部门反馈。
对于户型内的阳台、设备平台、露台等开发商赠送的面积,业主却将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方的,也属于物管规定的禁止范围之列。
遗留房屋问题多
许多小区内配套设施未能按楼书或其他资料的项目、标准、档次设置,并缺少验收环节,造成小区内配套设施不全,也变成了损害业主利益的陷阱。而房地产商遗留的房屋质量问题,也造成了业主和物业管理公司之间产生矛盾,案件大约占物业纠纷案件的10%至15%。
据悉,这类问题主要表现在:房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意,诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等问题,而开发商又怠于履行维修义务,对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度,保修期一过就“甩包袱”。这样,业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时,将怨气撒到物业公司身上,以拒交物业费的方式维权。
一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,但在交房后,业主不容易找到开发商,而物业公司时刻在与业主打交道。所以,由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。不过,物业公司在管理交接之时要和开发商签订代为维修房屋的合同。
大修基金难申请
有业主反映,自己交的房屋大修基金很可能被挪用了。之前,有关大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混乱,不少都是领钥匙时物业或开发商代收。有业主表示,从入住开始缴存维修基金,主管部门从未公开公示过维修基金交存管理情况。业主担心物业方“侵吞”,物业抱怨吃力不讨好。
事实上,建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。业主都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。相关条例规定,续筹和使用专项维修基金的事务由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得代收房屋专项维修资金。而是业主在办理房屋入住手续前,将这笔资金足额存入房屋专项维修资金专户。
邻里纠纷问题
据了解,物业一般对小区业主们的邻里纠纷采取漠视的态度,这种现象大约占物业与业主纠纷案件的5%左右。比如有业主改造自家阳台却影响邻居家的生活,如果物业公司坐视不理就容易激化矛盾。还有的是因为楼上业主的管道漏水导致其装修、家具受损,他们认为物业公司应该负责维修,或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司。
实际上,物业对于装修造成的邻里纠纷可以调解,但没有执行的职责。物业与业主存在一个服务合同关系,地位平等。不过,物业公司还是要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题。除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。其实,当有矛盾发生时,双方都需要冷静一下,坐下来好好调解,找出解决问题的方法。